KABUPATEN BEKASI – Sebidang tanah di Kabupaten Bekasi kini bukan sekadar lahan. Ia telah menjadi bahasa baru tentang kekuasaan, pertumbuhan, dan ketimpangan.
Di Cikarang, di Cibitung, di ujung Kota Deltamas, tanah tidak lagi diukur dengan meteran. Ia diukur dengan deru mesin pabrik, dengan bayang-bayang Tol Layang MBZ, dengan antrean kontainer menuju Patimban. Di sana, tanah menjelma menjadi aset strategis yang diperebutkan, dijual, dan ditimbun sebagai masa depan.
Namun di balik papan iklan properti yang menawarkan harga miliaran, sebuah pertanyaan sunyi menggantung di atas Kantor Bapenda: sudahkah negara mencatat kenaikan itu dengan jujur?
Pertanyaan itu yang kini dibawa Raja Simatupang dari LBH Harimau Raya ke meja publik. Ia tidak datang dengan tuduhan. Ia datang dengan desakan audit.
Ia meminta satu hal sederhana kepada Bupati Bekasi Asep Surya Atmaja: bukalah data Zona Nilai Tanah.
Jejak Angka: Dari Rp1,5 Juta ke Rp8 Juta
Dalam bahan penelusuran yang dikantongi LBH Harimau Raya, ada satu jejak angka yang mengganggu nalar.
2019: Rp1,5 juta per meter persegi di koridor industri Cikarang-Cibitung.
2026: Rp5 juta hingga Rp8 juta per meter persegi di koridor yang sama.
Jika bidangnya sebanding, kenaikannya 233% hingga 433%. Untuk menyentuh angka 500%, butuh pembanding transaksi lain yang lebih ekstrem dan terverifikasi.
Plat Bekasi mencatat: harga iklan bukan harga transaksi. Di lapangan, harga ditentukan oleh akses jalan, peruntukan ruang, status sertifikat, kontur tanah, hingga fasilitas kawasan industri.
Tapi lonjakan itu, seberapapun persentasenya, cukup untuk mengajukan tiga pertanyaan kepada negara: kapan NJOP terakhir diperbarui? Data pembanding apa yang dipakai? Dan bagaimana perubahan nilai itu diperhitungkan?
Raja Simatupang menduga, sejumlah zona strategis masih menggunakan basis penilaian lama, dari periode 2019-2020. Dugaan itu belum bisa disebut fakta sebelum dokumen penetapan NJOP dibuka.
“Kalau nilai tanah berubah signifikan, pemerintah harus memastikan data penilaiannya ikut dievaluasi. Jangan sampai potensi penerimaan daerah tidak terpetakan hanya karena basis datanya tidak mengikuti perkembangan wilayah,” kata Raja Simatupang.
Di sinilah persoalan menjadi penting. Bekasi adalah mesin industri Jawa Barat. Ketika mesin itu berlari kencang, sistem pencatatannya tidak boleh tertinggal.
Dua Wajah Bekasi yang Tak Pernah Bertemu
Bekasi selalu punya dua wajah yang tak pernah benar-benar bertemu.
Di selatan, ia adalah Cikarang dan Cibitung: pusat industri, pergudangan, perdagangan. Akses tol dan kedekatan dengan pusat produksi membuat tanahnya bernilai tinggi.
Di utara, ia adalah Muaragembong, Babelan, Tarumajaya, Cabangbungin: pertanian, perikanan, permukiman pesisir, kantong pertumbuhan yang menghadapi banjir rob dan jalan putus.
Harga tanah yang lebih rendah di utara bukan bukti ketidakadilan. Ia adalah konsekuensi dari geografis, risiko bencana, dan aksesibilitas.
Keadilan fiskal baru dipertanyakan ketika pertumbuhan di selatan tidak diterjemahkan menjadi kemampuan fiskal yang terukur untuk membangun utara.
“Jangan sampai masyarakat di wilayah pesisir terus menghadapi persoalan banjir dan infrastruktur, sementara pertumbuhan ekonomi kawasan industri tidak diterjemahkan menjadi peningkatan kemampuan fiskal daerah yang terukur,” ujar Raja Simatupang.
Maka audit yang didesak LBH Harimau Raya bukan hanya soal berapa harga tanah di selatan. Tapi seberapa akurat negara mendata semua tanah di Bekasi, dari pesisir hingga kawasan industri.
Membongkar Angka Rp900 Miliar: Simulasi, Bukan Vonis
Inilah bagian paling sensasional sekaligus paling berbahaya: klaim potensi PAD Rp900 miliar per tahun.
Angka itu harus diletakkan dengan hati-hati. Tanpa data luas objek kena pajak, NJOP aktual, dasar pengenaan, tarif, dan realisasi, angka itu belum bisa disebut uang hilang. Ia baru potensi yang dipertanyakan.
Mari kita bedah logikanya dengan simulasi ilustratif yang dipakai LBH Harimau Raya, yang telah Plat Bekasi verifikasi hitungannya:
Skenario 2.000 hektare kawasan industri:
Luas: 20 juta m²
NJOP asumsi awal: Rp1 juta/m² = Nilai dasar Rp20 triliun. PBB-P2 ilustratif (0,2%) = Rp40 miliar/tahun
NJOP asumsi baru: Rp2,5 juta/m² = Nilai dasar Rp50 triliun. PBB-P2 ilustratif = Rp100 miliar/tahun
Selisih ilustratif: Rp60 miliar/tahun. Angka Rp100 miliar adalah hasil pada basis baru, bukan tambahannya.
Jika luas diperbesar menjadi 12.000 hektare dengan asumsi sama, selisih aritmetisnya menjadi Rp360 miliar/tahun. Bukan Rp900 miliar.
Artinya, untuk mencapai klaim Rp500 miliar hingga Rp900 miliar, dibutuhkan model yang jauh lebih lengkap, dengan variabel objek pajak yang tidak seragam.
BPHTB pun tidak bisa ditambahkan begitu saja sebagai penerimaan tahunan. Ia bergantung pada perolehan hak, bukan luas tahunan.
Di titik inilah Raja Simatupang justru terlihat dewasa: ia tidak memvonis. Ia mendesak Bapenda menjelaskan.
Tiga Pintu yang Harus Dibuka Bapenda
Dari desakan itu, Plat Bekasi merangkum tiga pintu transparansi yang harus dibuka:
Pertama, riwayat pembaruan NJOP dan ZNT. Kapan zona terakhir diperbarui? Metode apa yang dipakai?
Kedua, integrasi data transaksi dan objek pajak. Apakah data PPAT yang sah dan terverifikasi sudah dipakai sebagai pembanding?
Ketiga, transparansi target dan realisasi. Berapa target dan realisasi PBB-P2 dan BPHTB per kecamatan?
Jika ada ketidaksesuaian, jelaskan penyebabnya. Jika ada potensi, petakan secara resmi.
Enam Tuntutan untuk Bupati Baru
LBH Harimau Raya menitipkan enam agenda evaluasi fiskal untuk Bupati Asep Surya Atmaja:
1. Audit menyeluruh ZNT di 23 kecamatan dengan pemetaan geospasial dan verifikasi lapangan.
2. Penguatan data pembanding transaksi dari PPAT yang sah dengan periode dan radius yang sesuai.
3. Pelibatan penilai profesional KJPP untuk kawasan dengan perubahan nilai signifikan.
4. Pembangunan dashboard NJOP digital terbuka yang memuat tahun pembaruan dan metodologi.
5. Pembentukan mekanisme pengawasan lintas instansi: Bapenda, ATR/BPN, DPMPTSP, Inspektorat.
6. Evaluasi keadilan fiskal utara-selatan melalui belanja yang memperhatikan jalan, irigasi, pengendalian banjir rob, dan infrastruktur dasar.
Pada akhirnya, yang dipertaruhkan bukan sekadar angka Rp900 miliar.
Bagi warga Muaragembong, itu adalah harapan agar banjir rob mereka dibiayai oleh pertumbuhan Cikarang. Bagi warga Cikarang, itu adalah kepastian bahwa pajak yang mereka bayar dikelola dengan data yang jujur.
“Jangan sampai warga Muaragembong hanya kebagian banjirnya, sementara warga Cikarang menyaksikan pertumbuhan industrinya. Pemerintah harus memastikan potensi ekonomi daerah terukur dan manfaat pembangunan dirasakan masyarakat,” pungkas Raja Simatupang.
Kini pertanyaannya bukan lagi apakah tanah Bekasi bernilai tinggi. Semua orang tahu itu.
Pertanyaannya adalah: apakah pemerintah memiliki data yang cukup akurat untuk menilai, memungut, dan mengelola penerimaan dari perubahan itu?
Sebab dalam tata kelola fiskal, potensi triliunan rupiah tidak boleh berhenti sebagai angka sensasional. Ia harus dibuktikan melalui data, diuji melalui audit, dan diterjemahkan menjadi kebijakan yang adil. (red)